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社會資本進場 老社區迎來新氣象

來源: 編輯:方菁 2020-12-14 14:31:30  

從失修失管到井然有序,42年的老社區迎來新氣象。

建于上世紀70年代的勁松北社區,與北京最繁華的CBD相隔不過幾公里,這個城市細胞的數年之變或能成為超大型城市老舊小區的改造范本。

改變源于社區的一個大膽嘗試——引入社會資本參與小區改造。社會資本不僅支撐了部分改造資金,也承擔起缺失多年的物業角色。

引社會力量補缺口

2018年7月前,勁松北社區面臨著老舊小區的通病:無物業管理、衛生差、停車亂、綠化無管護、治安事件頻發。在一張老照片中,社區的街面被軋爛,兩側店鋪外立面破舊。

“老舊小區改造最大的問題就是錢。”街道城市管理辦公室主任何海軍說,根據北京市老舊小區改造的補助標準,每平方米補助5786元,而經測算,一平方米實際約需8400元。居民呼聲高的加裝電梯也面臨資金不足。每部電梯朝陽區最高補助80萬元,但根據管線改移的復雜程度,實際則需95萬到130萬元。

單靠政府補貼,無法完成量大面廣的老舊小區改造工程。最終的解決辦法是,“政府出一點,居民出一點,產權單位出一點,社會資本引進一點,用這‘四個一點’補上缺口。”

各家企業就改造方案舉行了一場“路演”,由居民決定選擇哪家企業。最終,北京愿景明德管理咨詢有限公司(以下簡稱“愿景集團”)與勁松街道簽訂協議。

愿景集團投入3000萬元,并與專業的責任規劃師、設計師、管理團隊多方協同作業,對勁松北社區的公共空間、服務業態、社區文化等4類52項任務清單實施改造提升。

小區治理更加有序了。勁松北社區黨委書記陳波說,以前小區管理只靠居委會14人,難以面面俱到,現在物業人手有77人,更像個“大管家”。除了日常的24小時安保和環境保潔,居民的各項服務需求只需一個電話,3分鐘受理,10分鐘內上門。

針對小區人口特點,物業還延伸出“物業+養老”的模式。勁松北社區有3605戶居民,其中37%是60歲以上的老年人,當獨居老人需要陪伴就醫、幫忙跑腿時,一個電話就能通過物業找到年輕人上門服務。

改造后的社區小公園,花草相間,景色怡人,小公園設置了桌椅、步道、乒乓球場和兒童娛樂設施。孩子玩耍、年輕人健身、老年人曬太陽都有了去處。

企業回報多來源、運營可持續

社會資本參與老舊小區改造少有先例。企業如何長效運營?社區與企業也在共同探索一條可持續發展之路。

目前,企業最主要的收益來自租金。愿景集團擁有對勁松北社區閑置低效的1600平方米空間20年的經營權。

緊鄰小區大門處,曾經是危房的配套用房,如今成了居民的生活服務站。昔日破舊的自行車棚,配備了雙層停車架、智能充電樁和電子攝像頭。車棚北側改造后低價出租給“匠心工坊”便民商店,生鮮超市、早餐店入駐,還為居民提供保姆家政、家電清洗以及配鑰匙、換電池等服務。對百年義利等食品企業,以市場化標準收取租金。

愿景集團城市更新事業部高級經理鄭旻硯曾在受訪時透露,低效閑置空間經營所產生的租金收入占集團投資回報的46%,物業費占26%,停車費占19%,其他款項占9%。

以前,居民并沒有物業繳費的習慣,社區施行“先嘗后買”,居民感受到環境與服務提升后,覺得滿意,可在一年中任何時間繳費,逐步引導使用付費,最終實現物業服務長期良性循環。

此外,街道設置為期3年的物業扶持期,通過政府購買服務的方式“扶一把”,幫助企業實現一定期限內的投資回報平衡。

匯民意民智共建共享

物業服務于居民,居民也是物業服務的建言者。勁松北社區率先成立了物管會,鼓勵居民對改造后的物業管理、便民服務等問題進行集中商議、共建共享。事前征求意見,事中監督,事后養護,居民全程參與。

72歲的朱振曾在改造中提出自己的看法,作為41年的老居民,他對小區再熟悉不過了。他反對在小區馬路靠外側方向安裝長椅。“老人曬太陽喜歡把腿抬起來晃,車輛經過有安全隱患。”他的意見最終得到采納。

在更細微處,社區的有機更新依然吸納“身邊人”:新建的理發店由曾在社區露天理發20多年的社區居民申師傅夫婦低價租用,原有車棚看車人被聘用為保潔人員。

北京市住房和城鄉建設委員會提出,老舊小區綜合整治要注重惠民實效,做到應改盡改。勁松北社區的探索之路,也是北京精細化管理的有益嘗試。2020年5月1日起施行的《北京市物業管理條例》,將“支持社會資本參與老舊小區綜合整治和物業管理”寫入其中。

按照國務院辦公廳發布的《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》,我國2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個,涉及居民近700萬戶;到2022年,基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制。

勁松北社區的“美好會客廳”,迎接了來自全國各地的參觀者。何海平說,目前看來,勁松模式是有效可復制的,已經推廣到北京石景山、大興等地的老舊小區。(見習記者張藝)

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